OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前(qián)几(jǐ)日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下(xià)跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继(jì)续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市场价格出现波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的(de)原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级(jí)市场价格下跌，风险也得到(dào)一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些(xiē)隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具备一(yī)定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资(zī)产就回调(diào)不(bù)少了(le)，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会(huì)最终解决(jué)。

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　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光大园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市(shì)场价(jià)格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了(le)解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上(shàng)述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户(hù)还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些空(kōng)间，但本(běn)着对(duì)首(shǒu)批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我(wǒ)们(men)肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一(yī)季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得到解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市(shì)场(chǎng)情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出(chū)租率下滑情况没(méi)有得(dé)到及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这边也作(zuò)了(le)一定的(de)资源调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金(jīn)水平(píng)等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后(hòu)，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后续我们在资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产(chǎn)业空间资(zī)产上市平台(tái)目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”